부동산 상승 이유 / 희소성의 법칙 / 헤도닉 가격 이론 / 도시경제학 관점

'부동산은 결국 오른다.' 이 말이 과연 진실일까요? 아니면 단순한 믿음일 뿐일까요? 매매가격이 하락했다는 뉴스가 나오더라도, 장기적인 흐름에서는 부동산 가격은 우상향 곡선을 그려왔습니다. 특히 서울을 비롯한 수도권은 수십 년 동안 거의 멈춤 없이 상승해왔죠. 단순히 "투기 세력이 몰려서"라는 설명만으로는 부족합니다. 오늘은 경제학의 기본 원리, 즉 희소성의 법칙과 도시경제학의 공간 모델을 통해, 왜 부동산, 특히 좋은 입지의 주택 가격은 계속 오를 수밖에 없는지를 설명하도록 하겠습니다.

희소성의 법칙

경제학의 가장 기본이 되는 개념 중 하나는 "희소성(scarcity)"입니다. 무한한 욕구에 비해 자원이 한정되어 있을 때, 그 자원의 가치는 높아지죠. 부동산, 특히 땅은 대표적인 희소 자원입니다. 부동산의 공급은 물처럼 흘러넘칠 수 없습니다. 땅은 한정되어 있고, 특히 주거 가능하고 상업에 적합한 토지는 더욱 그렇습니다. 한국은 국토의 약 70%가 산지이며, 개발이 가능한 평지는 제한적입니다. 여기에 개발제한구역(그린벨트), 자연보호구역, 군사보호구역 등 각종 규제까지 더해지면 실질적으로 공급 가능한 땅은 더욱 줄어듭니다. 

반면 수요는 지속적으로 증가합니다. 인구가 줄고 있다 해도, 1인 가구의 증가, 도시 집중화, 신규 주택 수요는 여전히 존재합니다.
사람들은 더 나은 학군, 더 편리한 교통, 더 쾌적한 주거 환경을 찾아 이동하고, 그로 인해 특정 지역의 부동산 수요가 집중됩니다.

공급은 고정되어 있고, 수요는 늘어난다면? 가격은 오를 수밖에 없습니다. 이것이 바로 희소성의 법칙이 작동하는 방식입니다. 특히 이미 인프라가 완비된 지역의 토지는 대체 불가능하기 때문에 더욱 강력한 상승 압력을 받습니다.

 

헤도닉 가격 이론

하지만 모든 부동산이 동일하게 오르지는 않습니다. 같은 도시, 심지어 같은 행정구역 내에서도 가격 차이가 크고, 어떤 곳은 꾸준히 상승하는 반면 어떤 곳은 정체되거나 하락하기도 합니다. 이는 단순한 '희소성'만으로는 설명이 부족하며, 희소한 자원 안에서도 수요를 더 유발하는 속성들이 작동하기 때문입니다.

경제학에서는 이를 "헤도닉 가격 이론(Hedonic Pricing Model)"으로 설명합니다. 이 이론에 따르면, 부동산의 가격은 단일 요인으로 결정되는 것이 아니라 다양한 속성(attribute)의 가치가 합쳐진 결과입니다. 예를 들어, 동일한 면적과 연식의 아파트라 하더라도 지하철역까지의 거리, 인근 학교 수준, 병원과 마트 등의 생활 편의시설, 조망권, 개발 계획 등 다양한 요소가 복합적으로 작용하여 가격이 달라집니다.

이 중에서도 가장 큰 영향을 미치는 요인은 교통 접근성입니다. 특히 수도권과 대도시에서는 지하철 역세권 여부가 실질적인 가격 차이를 만듭니다. 지하철역까지 도보 5분 거리 이내에 위치한 아파트는, 그 자체만으로 수천만 원에서 억 단위의 프리미엄이 형성되곤 합니다. 또한 GTX(수도권 광역급행철도)나 주요 고속도로 접근성은 출퇴근 시간을 획기적으로 단축시키기 때문에, 향후 개통 예정만으로도 시세가 선반영되는 경우가 많습니다.

다음으로 중요한 요소는 교육 환경, 즉 학군입니다. 자녀 교육을 위해 이사하는 수요는 꾸준하며, 이는 지역에 강한 주거 수요를 유발하고 자연스럽게 가격 상승으로 이어집니다. 서울 강남·목동·중계동 등은 수십 년 동안 학군 프리미엄을 유지하고 있으며, 같은 지역 내에서도 특정 초등학교 인근은 더 높은 시세를 형성합니다.

또한 생활 인프라 역시 주택 가격에 강력한 영향을 줍니다. 대형마트, 종합병원, 도서관, 문화시설, 행정기관 등 생활의 편의성과 밀접한 시설들이 가까울수록 실거주 만족도가 높아집니다. 최근에는 단순한 편의점이나 음식점보다, 병원·보건소·도서관·공공체육시설 등 공공 인프라를 중시하는 경향이 증가하고 있습니다.

자연환경과 쾌적성도 주택 수요에 중요한 역할을 합니다. 공원, 하천, 숲 등 자연 요소는 실생활에서 여가 공간으로 활용될 뿐 아니라, 심리적 안정감도 제공합니다. 특히 코로나19 이후로는 조망권과 자연 접근성에 대한 선호가 높아졌으며, 이는 실질적인 가격 프리미엄으로 이어졌습니다. 예를 들어 한강변 아파트는, 동일한 단지 내에서도 조망권 유무에 따라 수억 원 차이를 보이기도 합니다.

또 하나의 중요한 요소는 지역 이미지와 브랜드 가치입니다. 동일한 조건을 지닌 아파트라 하더라도, 강남3구(강남·서초·송파)나 마용성(마포·용산·성동)처럼 지역 브랜드가 강한 곳은 심리적 신뢰도와 선호도가 높아 가격이 더 비쌉니다. 행정구역 이름, 지역의 역사성, 주요 인물의 거주 여부, 교육·문화 수준 등이 지역의 이미지 형성에 큰 영향을 미칩니다.

마지막으로 미래가치, 즉 개발 호재도 가격에 직접적인 영향을 줍니다. 재건축이나 재개발이 예정된 지역, 신도시로 지정된 구역, 복합 환승센터 건설 계획 등은 향후 주거환경이 개선될 가능성이 높기 때문에 투자 수요가 선반영되며 가격이 상승합니다. 특히 이러한 개발 계획이 교통망과 연결될 경우, 해당 지역의 가치 상승은 더욱 가파르게 나타납니다. 

 

도시경제학 관점 : Alonso-Muth-Mills(알론소-머스-밀스) 모델

현대 도시에서 부동산 가격은 단순한 수요와 공급의 문제를 넘어, 도시 내부의 공간 구조와 경제 활동의 집중도에 따라 결정되는 복잡한 현상입니다. 이러한 현상을 설명하는 이론 중 하나가 도시경제학의 고전적 모델, 즉 Alonso-Muth-Mills(알론소-머스-밀스) 모델입니다.

이 모델에 따르면, 도시는 중심 업무 지구(CBD: Central Business District)를 기준으로 원형으로 퍼져 나가는 구조를 가지며, 사람들은 통근 시간과 비용을 고려하여 거주지를 선택하게 됩니다. 이때, 도시의 중심에 가까울수록 교통비용이 줄어들고 각종 편의 시설에 대한 접근성이 높기 때문에, 중심부의 토지 가치가 가장 높게 형성됩니다.

즉, 도시경제학의 관점에서는 "접근성"이 부동산 가치의 핵심 요인이 됩니다. 도심은 직장, 교육기관, 관공서, 병원, 문화시설 등이 밀집해 있고, 대중교통망도 발달해 있어 시간과 비용을 절약할 수 있는 공간입니다. 사람들은 이런 편익을 얻기 위해 더 많은 비용을 지불하려 하고, 이는 도심의 주택 가격을 지속적으로 상승시키는 요인으로 작용합니다.

또한, 도시 중심에 대한 수요는 점차 증가하고 있지만, 공급은 구조적으로 제한되어 있습니다. 도심은 이미 고밀도로 개발되어 있어 새로운 주택을 지을 수 있는 부지가 부족하며, 이는 '공급 제약'으로 인한 가격 상승 압력을 더욱 키웁니다. 이런 구조는 결국 "접근성이 높은 지역은 더 비싸고, 더 많은 사람이 살고 싶어 하기 때문에 계속해서 비싸질 수밖에 없는 구조"를 만듭니다. 도시경제학에서는 이를 "경쟁적 입지 선택"으로 설명합니다. 사람들과 기업은 한정된 도심 자원을 차지하기 위해 경쟁하고, 이 경쟁이 가격을 밀어올리는 구조로 작동하게 됩니다. 

특히 한국처럼 수도권에 인구와 경제 활동이 과도하게 집중된 나라에서는 이 모델이 더욱 뚜렷하게 나타납니다. 서울 강남, 여의도, 종로, 판교, 광화문 등의 주요 업무지구 근처는 늘 높은 수요를 유지하며, 인근 지역까지도 높은 프리미엄이 형성됩니다. 교통 인프라(지하철, 고속도로 등)가 확장될수록 '가까움'의 개념이 넓어져 이른바 "준도심"까지 가격 상승이 퍼지게 됩니다. 

결국 도시경제학은 단순히 입지의 희소성을 넘어서, 사람들이 시간과 비용을 얼마나 절약할 수 있느냐에 따라 집값이 결정된다는 점을 강조합니다. 이 관점에서 보면, 도심의 부동산은 오랜 시간 동안 지속적인 수요와 제한된 공급이라는 두 가지 힘에 의해 가격이 꾸준히 상승할 수밖에 없는 구조를 갖추고 있다고 볼 수 있습니다.

 

글을 나가면서

부동산 가격 상승은 단순한 공급 부족만의 문제가 아니라, 희소성이라는 기본 토대 위에 다양한 입지 및 속성 가치가 복합적으로 작용한 결과임을 이해하는 것이 매우 중요합니다. 이러한 이해는 단순히 투자나 실거주 판단에서 올바른 선택을 가능하게 할 뿐만 아니라, 앞으로의 부동산 시장 변화에 대비하는 데에도 큰 도움이 될 것입니다. 앞으로도 부동산 시장의 복잡한 구조를 정확히 파악하고 분석하는 시각을 갖는다면, 보다 현명하고 안정적인 자산 관리를 해나갈 수 있을 것입니다.